業務回顧 - 截至2020年12月31日六個月止

於回顧期內，本集團主要源自其於中國大陸物業之租賃經營分類之整體收入（收入以人民幣結算）及業績，相比去年同期，有鑑於在新冠疫情影響及中國國內租賃市場氣氛疲弱下，表現下降。

本集團從其兩主要城市（上海及北京）的投資物業，帶來租金收入合共為人民幣36,852,000元（二零一九年：人民幣43,733,000元），與去年同期相比，顯示下調約16%。此租金收入在財務賬項呈列之總額為港幣42,337,000元（二零一九年：港幣48,782,000元），佔本集團於期內全部（二零一九年：全部）綜合收益收入。於期內，本集團之投資物業（包括在北京的購物商場，車位及若干其他物業以及在上海的辦公樓單元）之公平值，在市場氣氛低迷下，減少總額為人民幣73,700,000元（二零一九年：人民幣30,000,000元），換算為貶值港幣84,669,000元（二零一九年：貶值港幣33,463,000元）。據此，物業租賃分類業績共錄得虧損為人民幣46,270,000元（二零一九年：溢利人民幣322,000元），換算為虧損港幣53,156,000元（二零一九年：溢利港幣360,000元），溢利減少的主要原因是此等投資物業之公平值下降。由於持有此等投資物業作為長期投資以賺取經常性租金收入，因此該虧損屬於非現金性質，概不會對本集團的現金流量和營運資金產生重大影響。不計入此等投資物業公平值之變化及相關稅務影響，基本分類業績溢利為人民幣27,430,000元（二零一九年：人民幣30,322,000元），相去年同期，下調9.5%。

在北京，本集團位於朝陽區，建立悠久之社區購物商場（包括停車場）於期內租金收入下跌，而平均佔用率約78%（二零一九：90%）。此外，此物業租賃分類於期內之租金收入合計為人民幣11,460,000元（二零一九年：人民幣16,050,000元），相比去年同期，顯示29%跌幅，主要由於給予租客的租金寬免及封鎖期后停滯的零售租賃市場所致。此租金收入換算為港幣13,165,000元（二零一九年：港幣17,903,000元），佔本集團總收入31%（二零一九年：37%）。此等投資物業公平值減少總額為人民幣13,700,000元（二零一九年：人民幣6,000,000元（為社區購物商場（包括停車場）但不計若干其他物業）），換算為港幣15,739,000元（二零一九年：港幣6,693,000元）。經考慮此等投資物業公平值之變化及相關成本，於本期內，該分類業績錄得虧損為港幣5,505,000元（二零一九年：溢利港幣2,822,000元（為社區購物商場（包括停車場）但不計若干其他物業））。

在上海，本集團位處於浦東小陸家咀的優越金融區的優質辦公樓─「裕景國際商務廣場」於期內之平均佔用率約77%（二零一九年：80%），而租金收入合計為人民幣25,392,000元（二零一九年：人民幣27,683,000元），在新冠疫情影響、辦公樓供應過盛的憂慮及分散在新興市場的租賃下，相比去年同期，顯示8%跌幅。此租金收入換算為港幣29,172,000元（二零一九年：港幣30,879,000元），於期內佔本集團總收入約69%（二零一九年：63%）。在市場停滯不前氣氛下，此等投資物業公平值減少總額為人民幣60,000,000元（二零一九年：人民幣24,000,000元），換算為港幣68,930,000元（二零一九年：港幣26,771,000元）。經考慮此等投資物業公平值之變化及相關成本，上述分類業績於期內共錄得虧損為港幣47,651,000元（二零一九年：港幣2,462,000元）。

於回顧期內，深圳圳華港灣企業有限公司（「圳華」），本公司持有49%股權權益之合營企業）持有一幅位處於深圳南山區東角頭的土地（「現有土地」），繼續進行其於二零一六年七月已啟動的強制清算（「強制清算」）程序，並由中國法院監管及其所委任之清算組（「清算組」）管理。

於期內，本集團已在法律顧問的協助下持續密切監管圳華強制清算程序。與此同時，誠如本集團於二零一九年九月十一日之公告，深圳市規劃和自然資源局南山管理局（「規劃管理局」）與圳華於二零一九年八月按相關法律及法規訂立之正式土地置換協議（「該協議書」），本集團正積極與清算組、相關政府機構及中方合資夥伴共同致力於強制清算、拆遷賠償及遷移現有土地的佔用人及置換土地（「土地置換」）。

根據該協議書，圳華與規劃管理局已同意土地置換，據此，圳華將向規劃管理局移交其持有或佔用之現有土地（「移交土地」），而規劃管理局將授予圳華一幅位於深圳南山區東角頭之新土地（「新土地」），而無需支付額外地價款，惟須遵守其中規定的條款及條件。

於回顧期內，本集團一直與有關各方密切合作，就進行拆遷、遷移及賠償前租戶以交付空置移交土地，以及依據該協議書就土地置換所需作出多項適當申請及審批，並就包括但不限於新土地鄰近的歌劇院項目、地鐵線及地鐵站的城市規劃作出配合。此外，圳華與有關官方當局就移交土地上房屋、建築物及設備之拆遷、遷移及補償達成協議，惟其中圳華須按協定清理及移交土地上之房屋、建築物及設備予相關政府機構，並根據中國相關的適用法律，法規和規定，解決圳華與前租戶或任何第三方由此引起的任何經濟糾紛。

與此同時，圳華於期內已獲授予新土地的法定圖則調整、用地方案圖的審批及建設用地規劃許可証。新土地包括兩塊土地，佔地面積約為109,000平方米，土地用作住宅，商業用途（包括辦公室）及配套設施，而可發展之總建築面積為約395,000平方米，作多用途發展。

誠如在二零二一年一月二十九日之另外公告，中國深圳市中級人民法院已接受清算組之提呈，再進一步延長強制清算六個月之期限至二零二一年七月。

就於二零一七年六月向深圳國際仲裁院（又稱華南國際經濟貿易仲裁委員會）（「仲裁委員會」）提出國際仲裁（「仲裁」）呈請。此呈請乃根據一九九六年十二月二十日本集團與中方合資夥伴就有關圳華而訂立之股東協議（「股東協議」），以清晰釐定本集團就來自現有土地之租金、收人及利潤的權利分配，並誠如二零二零年七月三十一日公告，仲裁委員會已於二零二零年七月十四日作出了與該仲裁有關的裁決（「裁決書」）。根據裁決書，深圳市政府就二零一二年前，多次自圳華徵收部分現有土地而已經或將會支付之政府收地補償，並不構成股東協議項下現有土地所產生之租金、收入或利潤（根據該協議本集團有權獲得80%）。此裁決書並不影響本集團於圳華之49%權益，包括但不限於償還任何分派前之所有債務及適用開支。然而，不管仲裁之結果，圳華將會適時按清算程序清盤。而本集團持續尋求法律意見及採用權宜行動，務求確保本公司在圳華及其資產的最佳利益。

資料來源: 達力集團 (00029) 中期業績公告

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